Column Veban, 4 juli 2020
Dit voorjaar verscheen de Kantorenmonitor van de gemeente Amsterdam. Het beschrijft de stand van zaken van de kantorenmarkt per 1 januari 2020 en geeft een prognose voor de toekomst. Bij het ter perse gaan van het stuk, brak in Europa corona uit. Over de Kantorenmonitor is dan ook amper bericht.
Als ik een voorspelling mag wagen: na de coronacrisis zullen er niet minder maar wel andere kantoren nodig zijn. Ouderwetse, monofunctionele zakendistricten gaan met leegstand kampen, terwijl de vraag naar multifunctionele kantoorparken zal toenemen. De toekomst van kantoren ligt in goed bereikbare hybride woon-werk-winkel-ontmoetingscentra met een hoge Starbucks-factor. Fijn scrabblewoord ook.
Van die ‘pre-corona-monitor’ werd ik trouwens niet blij. Boven het IJ ligt dertig procent van het hoofdstedelijk grondgebied, maar slechts vier procent van de kantoren. Dat kun je met het blote oog waarnemen. De Ring A10 wordt in Oost, West en Zuid geflankeerd door kantoren, maar op de tien kilometer A10 Noord staat er geen. Nou ja, decennialang was er die bakstenen toren in de Hilversumstraat, ooit het hoofdkantoor van multinational Nestlé. Enkele jaren geleden is deze omgebouwd tot opvanglocatie voor het Leger des Heils.
Als de Noord/Zuidlijn rijdt komt daar verandering in, was mijn gedachte. Maar nee dus. De grafiek met kantoorontwikkeling tot 2026 getuigt van weinig ambitie. Op twee van de vier groeigrafiekjes staat de projectplanning voor Noord zelfs op nul procent. Rond de stations van de Noord/Zuidlijn komen wat vierkante meters kantoor in de plint. Goede ruimtes voor tandartsen, fysiotherapeuten en administratiekantoren, maar je trekt er geen hoofdkantoren mee naar Noord.
Het is teleurstellend dat gemeentelijke beleidsmakers het grote kantoorpotentieel van Noord niet signaleren. De bouw van een hoogwaardig kantooraanbod komt namelijk nooit zonder de gemeente op gang. Daarvoor is de wereld van kantoorvastgoed te sterk verklonken met grondbeleid, publieke infrastructuur, ruimtelijke bestemmingsplannen en gebiedsvisies. De eerste stap moet door de gemeente gezet worden. Alleen die kan een flink gebied bestemmen tot (gedeeltelijk) kantoorgebied. Zoals destijds ook op de Zuidas, in Zuidoost, Sloterdijk en bij het Amstelstation gebeurde.
Noord heeft als enige stadsdeel geen serieus kantooraanbod. Natuurlijk, aan de noordelijke IJ-oever ontwikkelde zich iets, maar dit stagneert al jaren omdat de ponten een vervoersprobleem blijken en de plannen voor hoogwaardig openbaar vervoer (sneltram, metro) in de ijskast zitten. Zeer nadelig voor de economie boven het IJ, want een kantoor biedt de meest intensieve werkgelegenheid. Een doorsnee gebouw van 20.000 vierkante meter levert al zo’n tweeduizend banen op. Voor Noord is deze werkgelegenheid extra relevant. Niet alleen omdat corona de Noordse economie hard raakt, maar zeker ook omdat ons stadsdeel de mokerslag van veertig jaar geleden (faillissement van de grote scheepswerven) nooit helemaal te boven kwam.
Amsterdam heeft in de jaren tachtig te weinig gedaan om Noord een nieuw economisch perspectief te bieden. Er werden wat bestaande bedrijventerreinen opgelapt voor garages, maakbedrijven en perifere detailhandel. Deze bedrijventerreinen – Buiksloterham, NDSM, Klaprozenweg – worden nu geheel of gedeeltelijk beëindigd en getransformeerd tot woonwijk. Daarom is het belangrijk dat de gemeente zo snel mogelijk een ambitieuze planning maakt rondom de twee metrostations van Noord. Bij beide metrostations kun je met gemak 300 duizend vierkante meter kantoor afzetten. Kantoorpark nieuwe-stijl uiteraard. Dat is echt niet te veel gevraagd – het is eerder een beginnetje. Hoogste tijd dat de gemeente Noord alsnog helpt aan vervangende werkgelegenheid. Al was het maar omdat de hoofdstad boven het IJ rondom de Noord/Zuidlijn een van de best bereikbare zakendistricten van Amsterdam kan ontwikkelen. Herstel: hybride woon-werk-winkel-ontmoetingscentra met hoge Starbucks-factor.
